Vermieter

Muss ich als Vermieter dem Mieter die Untervermietung erlauben?

Probelme mit der Untervermietung

Viele Vermieter stellen sich die Frage, wann sie einer Untervermietung widersprechen können und wann sie eine solche dulden müssen. Ausgangspunkt für die rechtliche Zulässigkeit der Untervermietung  ist die Frage, ob der Mieter die ganze Wohnung oder nur einen Teil davon untervermieten möchte. Sodann ist ein Blick in den Mietvertrag wichtig.

Erlaubnisvorbehalt zur Untervermietung im Mietvertrag

Im Mietvertrag sollte ein Erlaubnisvorbehalt für die Untervermietung geregelt werden. Häufig findet sich dann der Passus in Mietverträgen, dass die Untervermietung erlaubnispflichtig ist. Diese Klausel ist wichtig, weil sie auch die gesetzliche Wertung nach § 540 BGB wiedergibt. Der Hauptmieter benötigt für eine Gebrauchsüberlassung die Erlaubnis des Vermieters. Er muss also konkret beim Vermieter fragen und ihm die Person des Untermieters benennen. Es steht dem Vermieter frei, ob er die Erlaubnis erteilt oder verweigert. Insbesondere kann er die Erlaubnis verweigern, wenn durch die Gebrauchsüberlassung der Nutzungszweck bzw. die Nutzungsart sich ändert.

Anspruch auf Erlaubnis, § 553 BGB

Einen Anspruch auf Erlaubnis hat der Mieter, wenn die Voraussetzungen des § 553 BGB vorliegen. Das ist, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung zum selbständigen Gebrauch oder die ganze Wohnung zum Mitgebrauch überlassen will. Dann muss eine „berechtigtes Interesse“ vorliegen. Das sind zum Beispiel die Aufnahme eines Lebensgefährten, der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu bilden, bei Auszug eines Mitmieters, bei wirtschaftlicher Notwendigkeit der Aufnahme oder beispielsweise bei Aufnahme einer Haushälterin. Der Vermieter hat hier aber den Hebel des wichtigen Grundes. Das bedeutet, dass wenn ein solcher wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt, der Vermieter den Dritten ablehnen kann. Wichtige Gründe sind beispielsweise, wenn der Untermieter die Hausgemeinschaft erheblich stört. Es ist hier stets eine Einzellfallbewertung vorzunehmen.

Gebrauchsüberlassung an Dritte

Von der Problematik der rechtlichen Zulässigkeit der Untervermietung ist zu unterscheiden, wenn der Mieter Besuch erhält. Dabei ist der § 540 BGB nicht anwendbar d.h. der Mieter muss keine Erlaubnis einholen. Gleiches gilt auch bei der Aufnahme von Familienangehörigen bzw. nahen Angehörigen, wie beispielsweise Ehegatte und Kind, sofern es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommt.

 

Die Fälle der Untervermietung sind sehr unterschiedlich und hierbei kommt es auf die Einzelheiten an. Wenn Sie Fragen rund um die Untervermietung haben dann können Sie mich jederzeit telefonisch unter 06959778028 oder per E-Mail unter info@rechtsanwalt-frankfurt-mietrecht.de  erreichen.

Ich freue mich über Ihren Anruf oder Ihre Nachricht

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