Vermieter

Kann ich einen dauerhaften Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbaren?

Kündigungsausschluss im Mietvertrag

Häufig haben die Mietparteien ein Interesse daran, dass der Mietvertrag nicht mit einer kurzen Frist gekündigt werden kann. Der Vermieter möchte beispielsweise langfristig mit den Mieteinnahmen planen und sich nicht ständig mit neuen Mietern herumschlagen. Der Mieter hingegen möchte nicht häufig umziehen, sondern in einer Wohnung bleiben und diese nach seinen Wünschen einrichten.

 

Individualvereinbarung im Mietvertrag

Der BGH hat diese Problematik jüngst erneut entschieden und mit Beschluss vom 8. Mai 2018 VIII ZR 200/17 die Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses bekräftigt. Hierfür müssen aber einige Voraussetzungen vorliegen. Die vielleicht wichtigste in diesem Zusammenhang ist, dass eine solche Klausel individuell ausgehandelt wird. Hierbei fangen schon die ersten rechtlichen Auseinandersetzungen an. In dem Fall den der BGH entschieden hat, wurde für den Vertrag ein Formular verwendet und zwar von der Haus & Grund GmbH. Auf dem ersten Blick und so hat es auch das Landgericht Düsseldorf gesehen, handelt es sich hierbei um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Bei diesen sei ein Kündigungsverzicht nicht ohne weiteres möglich. Die Parteien hatten aber im tatsächlichen Fall individuell verhandelt. Der BGH hat demnach erklärt, dass ein Berufen einer Partei auf allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn vorher individuell verhandelt wird, treuwidrig sein könnte.

Grenzen des Kündigungsverzichts im Mietvertrag

Nach dem BGH sind dem Kündigungsverzicht aber auch Grenzen gesetzt. Hierbei verweist er auf den § 138 BGB (Sittenwidrigkeit), also wenn bei der individuellen Verhandlung eine Zwangslage einer Partei ausgenutzt wird oder sonstige Umstände vorliegen, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Damit ist auch deutlich, dass in Fällen in denen eine individuelle Vereinbarung nur vorgeschoben wird und die Kündigungsfristen umgangen werden sollen, ein solcher unzulässiger Fall vorliegen dürfte. Die Partei, die sich darauf beruft, müsste das auch in einem Prozess nachweisen können. Hier fangen schon die nächsten Schwierigkeiten an.

 

Es ist erfreulich, dass der BGH der Vertragsfreiheit Priorität eingeräumt hat. Es muss Parteien möglich sein, ihre Vertragsbeziehungen nach ihrem Willen regeln zu können. Es ist auch richtig, dass hierbei die Grenze die Sittenwidrigkeit ist.

 

Bei Fragen rund um die Vertragsgestaltung können Sie mich jederzeit unter der Tel.-Nr. 069 59 77 80 28 erreichen

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